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2018年8月土地一級市場月報

2019-01-03 16:55     土地專欄

[提要]8月,六區一縣有34宗土地供應掛牌,其中有14宗的出讓日在9月。34宗土地中商住用地數量最大,共計11宗;其次是工業地,共計9宗;第三是商業地,共計8宗;此外還有住宅用地5宗,醫療用地1宗。

    

    1、土地招拍掛信息監測

    8月,六區一縣有34宗土地供應掛牌,其中有14宗的出讓日在9月。34宗土地中商住用地數量最大,共計11宗;其次是工業地,共計9宗;第三是商業地,共計8宗;此外還有住宅用地5宗,醫療用地1宗。

    34宗供應土地的總出讓面積為168.41萬平米,環比增長79%;供應總建筑面積為449.4萬平米,環比增長117%。

    8月的供應土地中,有4宗最終流拍,包括望城區“雙限地”010號與雨花區“雙限地”052號。

    在今年上半年里,“雙限地”一直是各開發商拿地的首選,每次掛牌都會引發一輪爭奪。而這兩宗“雙限地”的流拍,讓開發商鬧錢荒的現狀開始浮出“水面”。

    2、土地交易總體情況

    8月,六區一縣有16宗土地成交,其中有7宗是7月掛牌土地。16宗成交土地中,長沙縣和岳麓區各有7宗,雨花區與望城區各有2宗,芙蓉區和開福區各有1宗。

    16宗成交土地的總出讓面積為69.21萬平米,環比減少25%;總建筑面積為174.79萬平米,環比減少5%。

    8月的成交土地中,商住用地數量最大,共計6宗;其次是工業用地,共計5宗;住宅用地和商業用地分別有2宗和3宗。

    3、重點土地交易情況細化

    (1)[2018]長沙市048號——紅星商圈的“九龍倉”

    8月10日,位于“韶山路與湘府路交匯處”這一紅星商圈核心地段的048號土地由步步高以底價19.58億元摘得,成交樓面價5000元/平。

    

    048號土地的出讓面積為67516.73平米,約101畝。它的最大容積率為5.8,最大建筑密度為58%,建筑控高200米。

    土地的掛牌條件要求競得人“競得人自持商業物業不低于商業建筑的68%”,還要求“配建占地19畝的中小學”。

    “運營大型商業體”及“配建中小學”,這兩點將對商圈中居民的未來生活產生影響。用他們的話來說就是“以后送孫子上學都近了”、“又多了一個免費吹空調的地方”。

    而這些,將經步步高集團之手來實現。

    地塊中的住宅限定最高銷售價為9970元/平(不包括精裝修價格)。由于容積率高達5.8,住宅產品或將以公寓的形式推出。

    從要求競買人“必須是中國連鎖經營協會公布的2016年度銷售收入達260億元(約前30名)中國連鎖百強企業且為上市百貨公司”、 “項目開發完成后,土地競得人自持商業物業不低于商業建筑的68%”這兩點上可以看出,048號土地的開發重點是商業部分。

    在現有德思勤城市廣場、通程商業廣場、紅星大市場以及眾多街鋪的格局下,步步高是將為紅星商圈深化完善商業結構,還是像九龍倉之于五一商圈一樣,大步的提高商圈消費檔次,是值得今后持續關注的。

    (2)[2018]望城區011號——住宅最高限價6000元/平的“雙限地”

    [2018]望城區011號是今年望城區掛牌的第四宗“雙限地”。它位于普瑞大道與馬橋河路交匯的東南角,西臨金橋國際商貿城。

    

    011號商住用地的出讓面積為108228.28平米,約162畝,商住比為1:9,它的容積率為3,最大建筑密度為30%,最小綠地率為35%,建筑限高100米。項目建成后將會是一個大型社區。

    011號土地的起拍價是53643萬元,最高出讓金額為67052萬元。如果土地拍賣觸發熔斷,那么它的成交樓面價將是2065元/平。

    目前,011號土地尚未平整,有高差;宗地內樹林茂密,覆蓋面積廣。

    011號土地南側與澳海望洲府在建的部分毗鄰。從現場看,兩者之間暫無圍擋等標示分隔。南側的施工地帶屬于澳海望洲府,樹林覆蓋的北側屬于011號土地。

    從地理位置來看,011號土地最終定向出讓給湖南澳海也不是不可能。畢竟“雙限地”定向成交是有先例的。

    (3)[2018]長沙市052號——內五區首宗流拍的“雙限地”

    雨花區“雙限地”[2018]長沙市052號位于圭塘街道辦事處月塘社區,即湘府東路以北,京珠高速以西,長房半島藍灣以北。

    

    052號的出讓面積為124019.88平米,約186畝。土地的最高地價為152950萬元,住宅最高售價為9500元/平。

    由于宗地是由多塊土地組合而成,因此容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高等規劃指標各異。

    宗地內將重新規劃道路,并規劃有近4000平米的公園綠地,這主要集中在宗地北側。

    而規劃中要求配建并無償移交的中小學位于宗地內東北側,目前地塊東北及東側遍布著各類老舊倉庫等低矮建筑。

    052號土地上配建的學校占地約19畝,它不僅要應對052號項目樓盤的業主,或許還將要應對宗地周邊多個住區的需求。

    目前,052號土地南側的湘府路正在進行快速化改造工程,工程項目已初具雛形。

    因此,052號的土地掛牌條件中就明確了“宗地南向部分用地在軌道交通保護范圍內”,這一個條件無疑將增加土地上項目的施工難度。

    (4)[2018]長沙市053號——隔壁即學校的“雙限地”

    岳麓區“雙限地”[2018]長沙市053號位于長川路與麓開路交匯處西南角,即谷苑路以南,雷高路以東。它的隔壁即第一師范高新二小。

    

    053號的出讓面積為64566.2平米,約97畝。它的最大容積率為2.5,最大建筑密度為26%,最小綠地率為40%,建筑控高100米,土地的最高地價為69150萬元。

    宗地內是自然地貌,有大量的樹木植被。地面有高差,有水池,這些都需要開發商后期進行修整。

    相對于宗地內,宗地周邊的道路已成型,特別是宗地北側仍留有綠化帶。

    宗地掛牌條件要求“住宅戶型面積不超過144平米”、“120平米以下的戶型不少于60%”、“優先首套剛需群體購買”,且住宅最高售價為8800元/平,這些因素綜合在一起,成為了053號土地突出的價值點之一。

    而它另一個價值點則是第一師范高新二小。不同于其他還處于規劃中的學校,第一師范高新二小已建成,有“樣板”可看。
 

    從地理位置來看,分享這個學校的還有南橋路(南北向)沿線的幾個項目,其中有在建的、有已入住的。

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